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Immobilienverkauf: So verkaufen Sie Ihre Immobilie

Immobilienverkauf: So verkaufen Sie Ihre Wohnung, Ihr Haus oder Ihr Grundstück

Was sind die wesentlichsten Schritte beim Immobilienverkauf? Wie wird der Verkauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks abgewickelt und was ist steuerlich zu beachten? Informieren Sie sich im folgenden Überblick.

Nicht jeder ist der geborene Verkäufer. Kaum einer wird in die Lage kommen, beim Immobilienverkauf Erfahrungen sammeln zu können. Denn eine Wohnung, ein Grundstück oder ein Haus zu verkaufen zählt nicht gerade zu den alltäglichen Tätigkeiten. Vertrauen Sie also beim Immobilienverkauf auf die Dienste eines Raiffeisen Immobilienmaklers und informieren Sie sich über die wichtigsten Details beim Immobilienverkauf.

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Präsentation

Unterlagen/Exposé: Stellen Sie eine Mappe mit den wesentlichsten Informationen für potenzielle Käufer zusammen. Darin sollten wenn möglich ein Grundbuchauszug und die Baupläne enthalten sein. Schreiben Sie ruhig die Naturmaße hinzu, wenn diese von den ursprünglich geplanten Maßen abweichen – das verstärkt Ihren seriösen Eindruck. Legen Sie auch die Betriebskostenabrechnung und die Belege über die letzten Strom- und Gasrechnungen bei. Durch die Betriebskostenabrechnung sieht der potenzielle Käufer auch die Rücklagen, die für die Immobilie gebildet wurden. Diese Rücklagen bilden die Grundlage für allfällige Sanierungen.

Energieausweis: Beim Verkauf (aber auch bei der Vermietung oder Verpachtung) eines Objektes müssen Sie den Energieausweis Ihres Gebäudes vorlegen. Der Energieausweis gibt die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes an. Er darf maximal zehn Jahre alt sein. Wird er nicht vorgelegt, so kann der Käufer die Erstellung des Ausweises auch selbst beauftragen und Ihnen dafür die Kosten in Rechnung stellen. Achtung: Wenn Sie Ihr Objekt in einer Anzeige zum Verkauf anbieten, dann müssen Sie bereits in der Anzeige den Heizwärmebedarf (HWB) und den Gesamtenenergieeffizienzfaktor angeben. Tun Sie das nicht, so kann es eine Verwaltungsstrafe geben.

Bewohnbar: Ihre Immobilie sollte in bewohnbarem Zustand präsentiert werden. So sollten der Strom nicht abgeschaltet und, wenn es draußen kalt ist, die Heizung eingeschaltet sein. Vermeiden Sie, wenn dies möglich ist, gänzlich leere Räume. Aber lassen Sie auch nicht zu viel Persönliches zurück.

Wohnungsputz: Dass Sie Ihre Wohnung nur in geputztem, aufgeräumtem und gelüftetem Zustand präsentieren, ist eine Selbstverständlichkeit. Aber überlegen Sie, ob Sie nicht mit relativ einfachen Mitteln den optischen Eindruck weiter verbessern können. Uralte, abgenutzte Teppichböden zu erneuern oder die Wände auszumalen sind zwei Beispiele dafür. Wenn Sie Gartenbesitzer sind, denken Sie auch daran, wie sich dieser präsentiert: Ist der Rasen geschnitten, sind die Hecken gestutzt, ist das Laub weggerecht?

Besichtigung: Überlassen Sie die Besichtigung Ihrem Makler. Dieser ist ein Profi und hat im Umgang mit Kunden lange Erfahrung. Viele potenzielle Käufer haben darüber hinaus Hemmungen, in Gegenwart des Verkäufers über Vor- und Nachteile der Immobilie zu sprechen. 

Die Abwicklung des Kaufs

Eine zentrale Rolle beim Kauf/Verkauf einer Immobilie spielt der Treuhänder. Dieser gewährleistet, dass der Käufer tatsächlich rechtlicher Eigentümer der Immobilie wird und diese schuldenfrei übernommen wird. Der Treuhänder vertritt die Interessen beider Seiten, also sowohl die des Verkäufers als auch die des Käufers.

Wer kann Treuhänder sein?

Als Treuhänder kommen Rechtsanwälte oder Notare in Frage.

  • Notare: Übernimmt ein Notar die Treuhandschaft, so wird diese im Treuhandregister des österreichischen Notariats eingetragen.
  • Rechtsanwälte: Bei Rechtsanwälten wird der Beginn bzw. die Beendigung im anwaltlichen Treuhandbuch der Rechtsanwaltskammern vermerkt.

Aufgaben der Treuhandschaft

  • Der Treuhänder beantragt beim Gericht die Eintragung der Rangordnung für den beabsichtigten Verkauf der Liegenschaft. Damit wird gleichermaßen die erste Zeile im Grundbuch reserviert. Diese Rangordnung wird dem Treuhänder zugestellt. Nur mit dem Rangordnungsbeschluss kann später die Eintragung in das Grundbuch durchgeführt werden.
  • Der Treuhänder richtet ein Treuhandkonto ein, auf das der Kaufpreis einbezahlt wird. Erfolgt die Finanzierung durch ein Bankdarlehen, dann überweist die Bank das Darlehen auf dieses Treuhandkonto.
  • Der Treuhänder überwacht die Lastenfreistellung des Grundbuchs – also dass die Immobilie frei von allfälligen hypothekarischen Belastungen ist. Hierzu stellt er die Löschung von grundbücherlichen Lasten durch so genannte Freilassungs- und Löschungserklärungen sicher.
  • Wenn alle Bedingungen erfüllt sind und der Treuhänder über die Rangordnung und den verbücherungsfähigen Kaufvertrag verfügt, dann erst erfolgt die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer. Der Treuhänder sorgt dafür, dass der Käufer in das Grundbuch eingetragen wird.
  • In den meisten Fällen wird der Treuhänder darüber hinaus auch mit den steuerlichen Abwicklungen betraut: Das heißt er führt die voraussichtliche Grunderwerbsteuer und die gerichtliche Eintragungsgebühr ab.

Kosten

Allfällige Kosten für die Lastenfreistellung: Um das Haus oder die Wohnung so gut wie möglich verkaufen zu können, sollte es von Lasten und Verbindlichkeiten befreit sein. Grundsätzlich werden diese Angelegenheiten von einem Rechtsanwalt oder Notar durchgeführt. Wenn Sie das Darlehen für Ihre Wohnung oder Ihr Haus noch nicht zurückgezahlt haben, dann erfolgt diese Lastenstellung im Rahmen des Verkaufsprozesses. Der mit der Abwicklung beauftragte Treuhänder (Notar oder Rechtsanwalt) erhält vom Käufer den Kaufpreis, nimmt anschließend die Lastenfreistellung vor (bezahlt also die Schulden bei der Bank) und überweist den verbliebenen Rest dann an Sie als Verkäufer.

Rückzahlung Förderungsdarlehen: Wenn Sie ein Förderdarlehen auf Ihrer Immobilie haben, so kann es sein, dass Sie dieses vor dem Verkauf zurückzahlen müssen. Erkundigen Sie sich nach den genauen Bestimmungen in Ihrem Bundesland. Eventuell kann das Förderdarlehen aber unter gewissen Voraussetzungen vom Käufer übernommen werden.

Maklergebühr: Diese wird im Erfolgsfall und nur im Erfolgsfall fällig. Wenn Sie Ihre Immobilie nicht verkaufen können, dann müssen Sie auch keine Maklergebühr zahlen. Die Maklergebühr  ist nach der Höhe des Kaufpreises gestaffelt und beträgt zwischen drei und vier Prozent (plus jeweils Mehrwertsteuer in der Höhe von 20 Prozent). Diese Provisionssätze sind Höchstgrenzen, aber keine "amtlichen Fixpreise".

Kosten für Vertragserrichtung, Treuhandschaft, Grunderwerbsteuer: Alle weiteren Ausgaben sind in der Regel vom Käufer zu bezahlen.

Immobilienertragsteuer

Grundsätzlich müssen Sie den Verkaufserlös versteuern (Immobilienertragsteuer) – mit einer wesentlichen Ausnahme: Sie müssen keine Steuer bezahlen, wenn Sie die Immobilie bis zum Verkauf durchgehend mindestens zwei Jahre lang als Hauptwohnsitz genützt haben. Eine so genannte Hauptwohnsitzbefreiung kommt auch dann zum Tragen, wenn Sie innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung das Haus oder die Wohnung für mindestens fünf Jahre als Hauptwohnsitz genutzt haben. Steuerbefreit sind auch selbst hergestellte Immobilien.

Die Immobilienertragsteuer ist eine Endbesteuerung und wird von den mit der Verkaufsabwicklung beauftragten Rechtsanwälten oder Notaren berechnet, eingehoben und an das Finanzamt abgeführt. Die Verkaufserlöse wirken sich übrigens auf Ihr Resteinkommen nicht progressionserhöhend aus.

Wie erfolgt die Berechnung?

Die Immobilienertragsteuer beträgt 30 Prozent. Bei der Berechnung wird allerdings zwischen Immobilienaltbeständen (Wohnungen, Häuser bzw. Grundstücke, die vor dem 1. April 2002 erworben wurden) und Neubeständen (Wohnungen, Häuser bzw. Grundstücke, die nach dem 31. März 2002 angeschafft worden sind) unterschieden.

  • Altbestände: Hier werden fiktive Anschaffungskosten in der Höhe von 86 Prozent abgezogen. Die verbliebenen 14 Prozent werden mit 30 Prozent besteuert, was im Endeffekt eine Belastung von 4,2 Prozent ergibt.
  • Neubestände: Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn (Bemessungsgrundlage) wird durch die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten bestimmt. Davon können noch die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt sowie für die Selbstberechnung abgezogen werden. Von diesem auf diese Art und Weise ermittelten Betrag muss nunmehr die Immobilienertragsteuer in Höhe von 30 Prozent abgeführt werden.

Tipps zum Umzug

Mit guter Planung müssen Sie sich bei der Übersiedelung wenig Sorgen machen.

Die Checkliste fürs Umziehen

Umzugstage festlegen

Wenn Ihre Immobilie verkauft ist und der Termin feststeht, an dem der Käufer in Ihre alte Wohnung einziehen kann, dann sollte Ihr neues Heim natürlich schon verfügbar sein. Planen Sie alle Umzugsaktivitäten auf dieses Datum hin. Vergessen Sie nicht, den entsprechenden Sonderurlaub rechtzeitig bei Ihrem Dienstgeber anzumelden.

Kündigen Sie zum Umzugstermin Ihre Anschlüsse bei Telekom- und Internetprovidern und bei Ihrem Energieversorgungsunternehmen. Nur dadurch ist gewährleistet, dass Sie ab dem Zeitpunkt Ihres Auszugs keine Kosten mehr für Ihre alte Wohnung tragen müssen.

Verpacken

Sorgen Sie für ausreichend Verpackungsmaterial (Kartons, Klebebänder, Filzstifte, etc.). Ordnung schon beim Verpacken erleichtert Ihnen die Organisation in Ihrer neuen Wohnung erheblich. Je klarer Sie die einzelnen Kartons beschriften, desto besser ist es. Verwenden Sie lieber mehr Kartons, als sie zu schwer zu beladen. Und verpacken Sie zerbrechliche Dinge ganz besonders behutsam – bei den Spediteuren, die Ihre Kartons transportieren, geht nämlich Schnelligkeit oft vor Behutsamkeit.

Wegschmeißen und Ausmisten

Nützen Sie den Umzug dazu, sich von unnützen Dingen, nicht getragenen Kleidern etwa oder altem Mobiliar, zu trennen. Treten Sie die Zeit in Ihrem neuen Heim unbelastet an. Schließlich wollen Sie ja wohnen und kein Archiv verwalten.

Behördenwege

Die Liste der Ämter, Behörden, Schulen und Institutionen, die Sie von Ihrer neuen Adresse informieren müssen, ist viel länger als Sie glauben. Innerhalb von drei Tagen müssen Sie sich jedenfalls bei Ihrer alten Adresse polizeilich ab- und bei der neuen anmelden. Möglichst rasch müssen Sie auch das Auto ummelden. Verständigen Sie darüber hinaus von Ihrer neuen Adresse: Ihre Raiffeisenbank, die Raiffeisen Versicherung, Ihren Mobilfunk-Betreiber, den Dienstgeber, die Schule oder den Kindergarten Ihrer Kinder, Vereine, Klubs und natürlich Ihre Verwandten und Freunde.